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管中窥豹 | 房企负债可能比披露的高得多

2021-03-28 

本文摘要:一个企业在持续经营中,通过自己的资金经营几乎是不现实的。

一个企业在持续经营中,通过自己的资金经营几乎是不现实的。必要的财务杠杆债务可以给企业发展带来充足的资金,降低企业综合资金成本。

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但是,没有节制的债务经营也不会提高企业的债务水平。与其他行业相比,房地产行业的性质更相似,由于开发周期宽、资金量大、投资周期宽等特点,债务水平远低于其他行业。那么,传统意义上企业负债高伴随着企业经营面临巨大的财务风险,房地产企业怎么样?债务经营是常态住宅企业债务广泛低的事实,房地产企业的特征之一是债务经营,债权率广泛高的情况下,净资产作为企业可以自由支配的资产,其比例也成为住宅企业经营状况的最重要指标,防止总债务过低给总资产带来虚高的幻想。

TOP10住宅企业资产债权率广泛保持在70%-90%之间,清洁债权率达到150%的只有3家。由于国内房地产行业实行预售制,房地产企业从预售许可到项目竣工至少需要1~2年时间,这期间收到的钱,因为不能记录预付款在财务报表上显示负债,所以至少不能通过总负债、资产负债率确实反映房地产企业的负债情况。同时,近两年房地产行业销售逐渐激化也是住房企业债权率广泛提高的原因之一。

债务不是持续计自己的资金,命脉和债权率的强弱都不同,自己的资金意味着住宅企业的命脉。在传统融资环境放宽、融资成本上升的背景下,如何合理规划财务结构,确保充足的资金持续发展,在一定程度上也体现了房地产企业的运营状况。

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根据某住宅企业经营状况的好坏,在财务方面,企业的短期和长期偿还债务能力体现了企业的现金流动。债权率水平反映了企业财务结构的稳定性。资产负债率反映了企业应对财务风险的能力,比例越大,企业面临的财务风险越大,提供利润的能力也越强。

但要注意的是,企业现金储备严重不足,多年依赖债务维持,资产债权率高,财务风险值得注意。净资产债权率是体现企业债权率状况的另一个指标,也称为产权率。

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表明债权人和股东获得资本的比例。通过该指标可以分析企业财务结构是否合理稳定。一般来说,清洁资产负债率低的住宅企业财务结构风险高,回报高,但偿还债务的长期债务能力强的清洁资产负债率低的住宅企业财务结构风险低,报酬低,偿还债务的长期债务能力强。从住宅企业的角度来看,在经济繁荣期,债务的发展可以给予高额报酬,但在经济衰退期,增加债务可以减少利息费用,优化财务结构。

在TOP10住宅企业中,销售规模第一的碧桂园纯资产负债率为885%,排名前十的住宅企业第二的纯资产负债率在前十的住宅企业中比率低的中海,其所有者的权益排名前十的住宅企业第二的总负债和所有者的权益排名第一的中国恒大纯资产负债率为445.4%。在前十家住宅企业中,恒大和中海在确保所有者权益的同时,分别运营不同的轨迹,充分利用财务杠杆利益,经历了规模、快速增长的高速发展期间的累积,现在续改善债务水平,降低财务风险。

一是更加激进,低负债、低权益资本降低财务风险,但规模发展缓慢,近两年被许多同行打破。另外,碧桂园、融创中国、新城控股也和恒大一样规模大,充分利用了财务杠杆的利益,但由于所有者的权益低,在将来的经营中,销售、负债规模和同行企业非常大的情况下,财务压力小。住宅企业隐性债务多资产债务不易杂讯上述表中,纯资产债权率水平最低的房地产企业中,前三位北大资源、鲁商房地产、恒盛房地产属于中小住宅企业,自己的资金不符合长期债务支付,长期债务承受能力强,更依赖债务销售规模TOP10的头部住宅企业也经常出现4家,分别是融创、碧桂园、绿地和新城,说明住宅企业的长期负债能力不受规模大小的影响,对净资产负债产生多大的影响。确实产生较小影响的反而是企业主权益。

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业主权益低的住宅企业负债空间小,再次发生财务风险的概率远远大于业主权益低的同行企业。必须认为,住宅企业由于经营的特殊性,所有者权益的变化弥漫着大量隐性债务,资产债务等比例可能出现杂讯。近年来,住宅企业更加合作开发项目的现象,住宅企业开发项目中自并没有部分增长幅度,这部分在住宅企业财务报表中被列入投资收益。另外,住宅企业公布的报告所有者的权益中,少数股东的权益占合计比例也在下降。

同时,房地产企业发售的优先股票、可持续债务等融资只有所有者权益中的其他权益工具,但实质上成为清股实债融资。隐性债务有助于优化住宅企业的财务结构,但随着2018年以来严格的融资环境,高融资成本也降低了住宅企业的财务风险概率。


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